不懂就问：昆明首套房利率最低4.25%，以前买房的业主咋办？

时至6月，昆明住房贷款环境依旧处在宽松氛围中。据云南房网观察，目前主城至少有中国、工商、建设、交通、招商、富滇、兴业、民生等多家主流银行给出了首套房贷利率4.25%。

这一创下历史低位的贷款利率，对还没“上车”的市民来说无疑是个出手置业的好时机，但却让此前已经办理贷款，并且利率远高于此的市民们“心碎一地”。

那以前早早办好贷款的业主还能享受此次利率上的优惠吗？带着这个疑问，小编致电工商银行个贷中心咨询相关情况。

昆明某楼盘销售现场

已经买房并办理好贷款的，此次还能享受4.25%的贷款利率吗？

答：现在首套4.25%的贷款利率是根据LPR报价基础上下调20个基点计算的。中国人民银行6月份的LPR五年期及以上报价为4.45%计算，6月最低可到4.25%。不过这个数值不是恒定的，以后根据行情可能还会有增减。

能享受银行当前4.25%贷款利率的客户，主要有两种。

一是报价期内的新贷款客户；

二是去年这个时候办理贷款，结束一年还贷周期，即将按照新LPR计算利率的老贷款客户。而其他还未到期客户，是没有办法享受此利率的。

选了LPR马上满一年，准备换新利率了，需不需要提前申请或者准备什么手续？

答：当上一个周期结束进入新周期时，银行系统会自动按照当时最新报价利率计算。不需要另行申请或者准备手续，新利率银行会通过电话、短信或APP推送等信息进行告知。

选了固定利率，现在还能换成LPR浮动利率吗？

答：不可以。

已经办了房贷，能不能提前还掉一部分，剩下来的重新和银行签订贷款合同，并且按照新的贷款利率执行？

答：提前还贷无论是提前还一部分还是全部还清，都是按照已签订的贷款合同上的约定利率标准计算的。也就是说，提前还贷跟利率没有关系。

大部分老业主对现在房贷利率创新低的情况不满意

鉴于此，房贷利率创新低的消息一出，后台就有不少早已买房的老业主表示不满。认为现在利率一刀切的政策，是在“歧视”老客户。

众多留言中，有位读者表示他在2019年办理的房贷，当时贷款利率为5.6%。如果他当时选择的是固定利率，那么即使现在利率已经降到4.25%，按照小编了解到的情况，就是“注定”没法享受低利率的那一批。

昆明首套房贷款利率4.25%创下新低

如果按照100万30年期商贷，等额本息的方式计算，他每个月的月供就会比本月新购房业主多822元，一年下来近万元。如果未来一年房贷利率还在下降，那么这一差距势必还会进一步拉大。这样的情况实际上不止在昆明，在全国范围内都有。

另外一方面，当前投资理财、股票、基金的整体预期收益不算明朗，可能还难以对冲房贷所产生的的利息支出。于是一咬牙一跺脚，选择提前还贷的业主也不在少数。平衡是否划算提前还款的方法，网上已经有很多，总结下来就是：

对于选择等额本息的业主来说，前面阶段基本都是还的银行利息。因此，对于贷款仅有几年的业主来说，提前还贷即使算上违约金、手续费也依然有一定优势；但对于还贷进程已近过半的业主来说，利息都还了一大半了，提前还款没有太大意义。

对于选择等额本金的业主来说，前面阶段基本还的则是本金，越到后期利息的比重越高，所以提前还贷能减少一些利息负担。

所以是否提前还贷的问题，还是要根据自身情况具体分析，不能一概而论。