昆明进入TOD时代！龙湖TOD模式：让人流进得来、留的下、出的去…

知乎上有一个问题：在昆明生活是种怎样的体验？

除了夸这里气候宜人、蓝天白云外，有一个点受到大部分答主吐槽，那就是堵，特别是下雨天的昆明，实在是太堵了。

为什么这么堵？要想搞清楚这个问题，我们得先看看昆明的人口和城市发展情况。据昆明市统计局数据显示，截止2018年底，昆明常住人口为685万人，比上一年增加了6.7万人。同时，《昆明城市交通发展年度报告2017》中指出：2017年昆明人出行总量已达802.4万人次/日，早高峰机动车平均车速比2016年大幅下降。

也就是说，虽然昆明的人口增加并不算特别快，但人口基数其实并不小，同时昆明作为典型的单中心城市，优质医院、学校和商业区等交通诱发高密集区域主要集中在二环路内，交通流在空间上向中心堆积叠加；另外，由于老城区路网老旧，系列重大市政工程的更新占用了大量道路资源，所以整个主城区似乎呈现这样一种状态：路越修越堵，越堵还得越修，更重要的是，老城区很多地方城市配套更新也困难重重。

昆明也患上了大城市病：当道路建设速度赶不上车辆增加速度，郊区扩张速度赶不上人口迁移速度，拥堵成为城市常态。

所幸，近几年昆明正在从单中心向多中心的城市格局发展，多条轨道线路的开通及新兴区域的崛起让其成为更现代化的城市，而TOD正是实现这一空间转换的"催化剂和支撑点"。

昆明TOD需要真正的专家

什么是TOD?

TOD，英文全称
Transit-Oriented-Development，意为"以公共交通为导向的发展模式"。 这种以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行行程）为半径，高密度开发集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的"城区"，既使公共交通的使用最大化，还能实现城市结构的优化，因此也被称之为"迷你城市"。

对于昆明来说，TOD的出现是城市实现由"单中心"转换为"多中心"并行的必然方式。

近两年，虽然昆明陆续有项目开始炒作TOD概念，但和成熟的TOD模式都有些距离，有些甚至是偷换概念。

就国内房地产开发企业而言，真正能称得上TOD践行者的只有少数，最具代表性的无疑是龙湖，而其起家之地重庆自然是最佳试验场。

重庆龙湖光年TOD交通剖面示意

位于重庆沙坪坝的龙湖光年项目——总投资超过100亿、涵盖成渝高铁专线、4条轨道线、27条城市公交线路，打造了以"大枢纽、大商圈、大天街"三位一体超级TOD模式，这是全国首例高铁车站上盖的城市综合体。

首开·龙湖成都西宸天街实景图

随后是成都。2018年，首开·龙湖成都西宸天街以出租率100%、开业率99%、总客流量31.7万人次、总销售额达2000万元的成绩单，完成了龙湖首个城市TOD高能级项目的完美首秀。除此之外，龙湖还在上海虹桥商务核心区打造"轨、陆、空"三位一体的双中心TOD；在京津翼地区打造城市产业级TOD高碑店列车新城……

事实上，早在2003年，龙湖便开启了TOD的探索之路。至2018年底，龙湖开业的商业项目多达29个，其中TOD项目就有20个，全业态TOD项目累计开发面积超过800万平方米。

可以说，龙湖10多年TOD发展之路，深谙多主体合作之道、致力于提升土地价值，营造城市精品业态，并在发展路上利用强大的科学化运营管理体系积累规模（全国网络化布局）、产品（全类型产品线覆盖）、业态（复合多业态集合）、服务（智慧生活打造）、专家（全链条战略合作伙伴）等多方面的经验，形成了一整套的核心竞争力。

这既是龙湖成为TOD专家的底气所在，也是TOD概念刚刚兴起的昆明所需要和依赖的。

2019年，在跻身新一线城市的同时，昆明还进一步提出了未来若干年内的人口增长目标，向千万级城市迈进。

这也从侧面诠释了TOD出现的核心要义：太早则城市量级不够，太晚则无法满足城市的发展，现在这个时间节点对于昆明的TOD之路来说就像是元年，刚刚好。

昆明新中心的"关键先生"来了

再看城市发展方向。

据住建部最新数据，2017年昆明的建成区面积为438.23平方公里，比1978年翻了近20倍。基于三面环山、一面临水的地理空间特点，昆明自上世纪90年代以来的大幅扩张呈现出极为明显的向南趋势，北市区和西市区基本在2013年前后就已到后期，城市的充足生长空间天然存在于南方，城市向南已经成为了整个昆明的共识，而近两年巫家坝区域的崛起更是佐证了这一点。

巫家坝被定位为昆明的城市新中心，规划有居住、行政办公、商业商务、绿化、教育、医疗等多种用地，这里将建国内排名第一、世界排名第四的中央公园，占地面积约5070亩的巫家坝城市中央公园。可以说，无论从哪方面看整个片区都拥有顶配。

巫家坝轨道交通示意图

另外，目前片区内已有地铁1号线穿过，还规划有4号线、7号线、8号线、南北快线、安宁嵩明快线等多条轨道交通线路将途经。高起点的定位和完善的轨道交通布局让巫家坝拥有了TOD出现的土壤，而龙湖时代天街和龙湖·天璞在此的落地，更是一锤定音，以"关键先生"的角色开启了昆明真正的TOD时代。

巫家坝龙湖·天璞效果图

据了解，龙湖昆明时代天街约有13万㎡超大体量，由龙湖自持运营，是目前巫家坝十字中轴上首个、也是唯一一个超大体量商业综合体。项目毗邻春城路，与地铁1号线、8号线、南北快线、安宁嵩明线四轨交汇，将成为昆明首个四轨交汇TOD综合体。

具体来看，这个项目与片区的定位和昆明当前发展TOD的方向不谋而合。

龙湖TOD模式 让人流进得来 留的下 出的去

更重要的是，TOD的核心理念是人流，是商业必备的基础条件。源源不断的人流，走出地铁，被迅速疏导到TOD这座"立体城市"里去，如何才能井井有条、多而不乱？利用高效率的规划来实现人流的导入，龙湖给出了自己的答案。

龙湖·天璞是整个区域唯一四轨交汇的TOD项目，做到交通、居住、办公、商业快速连接。A1 地块西南侧紧邻地铁一号线——巫家坝站已通车，A2 地块则紧邻规划中地铁 8 号线，并且地下空间与嵩明安宁线、南北快线巫家坝中心站贯通，实现商业的活力互动性。

龙湖天璞通过TOD的模式，让人流进得来，留得下和出得去。进的来——通过轨道交通及干道交通，组成巫家坝最密集的交通路网，让未来生活足够便捷；春城路和飞虎大道两条城市级主干道将会带来大量的人流和车流，春城路是连接昆明主城和巫家坝的重要干道，两条城市级主干道的交汇将引来大量人流和车流的交汇。这也再次验证了龙湖天璞正处于巫家坝黄金十字中轴的价值逻辑。

巫家坝十字中轴 龙湖昆明时代天街效果图

而龙湖TOD的模式正好让人流和车流再不再是短暂停留，而是形成了一个交互式的生活体验——在龙湖昆明时代天街约13万平米的购物中心里，实现生活、购物、办公、交通的全面接驳。龙湖时代天街不仅占据着城市中心交通优势的核心地段，项目独特的"枢纽"性质还让"站"与"城"之间更加紧密的连接，未来将实现与地铁无缝接驳、同层导入，推动"地下"与"地上"的高效互动，真正助力巫家坝的城市CBD格局。

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