昆明楼市新政的看点主要是这几个，刺激买房其实没啥大招

4月1日，云南房网曾预测昆明可能很快也将出台楼市刺激政策，半个月后，预测成真。昨日（4月16日），昆明市政府办公室发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下称《意见》），出台8条措施，对房地产开发环节和需求环节都给与了支持，意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。

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《意见》共有8条措施，分别对商业物业去化、商务用地供应、开发商资金缓解、回迁安置、公积金贷款条件等方面给与政策支持，其中力度最大的是商业库存去化的措施，最给力的点有这么几个：

一是暂缓商业商务用地供应；

二是优化土地商住比，将原来“按项目配比商业商务”，调整为“按片区配比商业商务”。最最有利于开发商的是，即便是已经出让的土地，房企也可以申请调整商业开发比例。

三是二环外允许将商业商务用地调整为新型产业用地。

四是二环外商务办公项目可以改建为保障性租赁住房，建成后由企业自持，纳入昆明保障住房体系。

这几项措施很显然是为了解决目前昆明市场上商业物业库存过高，开发比例不合理，企业压力过大的问题，在供应和消化两方面都有力度很大的支持，特别是一些尚未出让土地的新项目，按照按片区配比商业商务用地的新政策，可以大大减轻未来拿地房企的开发压力。而已出让项目如果尚未开工，也可以申请调整开发比例。

昆明商业物业大量过剩

另外，《意见》也针对开发企业资金压力比较大的问题，在土地出让金缴纳，手续办理，项目规划方面也给与了更宽松的政策条件。对房地产企业早有呼声的预售资金监管使用问题，《意见》也提出“合理确定商品房预售资金监管额度，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。”

而在刺激市场需求方面，《意见》明确提出要加大货币化安置力度，鼓励货币化安置。此前云南房网曾预测昆明如果要刺激房地产市场，比较可行的办法是放宽公积金贷款条件，《意见》对此也做出了安排，表示将“提高公积金贷款额度，降低二套房首付比例”。虽然《意见》并未明确具体比例和金额，但近期业内已经有小道消息流出，称昆明市公积金个人贷款额度将提高到50万，双人提高到80万，二套房首付比例降低为30%。

必须要说明的是，此次昆明市出台房地产新政，与之前郑州、福州、哈尔滨、兰州等地刺激楼市的政策并不一样，刺激消费并不是《意见》的重点，所以也并没有取消昆明早就出台的限售、限购、限价等政策，仅仅在公积金贷款和货币化安置等方面有所体现，新政的侧重点在于消化商业库存，为开发企减负，稳定房价，提升房企拿地意愿，稳定市场预期。

因此，《意见》总体上更加有利于供给侧，对开发企业的支持比较大，有利于复苏昆明土地市场，对于持有商业用地还没有开发，或者一二级联动即将拿地的房企来说，最新政策简直是雪中送炭；但对于已经投入开发，正在昆明写字楼、商业和公寓“红海”中流血厮杀的房企来说，政策却来得晚了一些。

尽管《意见》也允许在建商业物业转型保障性住宅，以及转为教育、培训、康养等功能，但基本都需要开发商自持运营，意义其实不大。因此，有些手里压着大量公寓、商铺的房企在看到《意见》后，不无幽怨地说，其实昆明商业物业早就过剩，按片区而不是按项目配比商业也符合当今线下商业发展的趋势，现在的政策调整是对的，可是为啥不早点出台呢？

附：昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见