云南第一笔！买卖二手房不消先结清房贷赎证了

8月2日，昆明自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心华尔贝大厦2楼举行二手房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

原来的二手房交易过户，卖方需先结清银行贷款，到银行赎回不动产权证书后，方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记。启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。

不用等筹钱结清房贷

就能进行过户交易

“哎呀，真是太方便了，不用等房贷结清就能过户交易了！”市民王先生兴奋地握着买家李先生的手说道。

日前，王先生要出售名下一套房产，找好了买家李先生，但苦于原贷款未结清，需要自筹近50万元资金还清房贷。王先生找遍了亲戚朋友，短时间内很难借到那么多钱，找第三方机构借款又面临较高的费用成本。

正当王先生一筹莫展时，王先生的朋友跟他提起建行新推出的“带抵转让”二手房贷款业务。该业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款。

于是，王先生和李先生来到建行提出了贷款申请，很快“带抵转让”二手房贷款便成功发放。新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户，王先生筹资还款的焦虑一扫而空。

王先生、李先生对昆明市不动产登记中心、建设银行全程高效便捷的服务赞不绝口。

“带抵押过户”改革后

可实现同城通办、当日办结

原来的二手房在交易过户时，卖方需先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，然后到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批。预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。

启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记3部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记 新设抵押权首次登记 原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。

办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。

其中：

●对持不动产权证书和不动产登记证明申请办理合并登记的，实行同城通办，承诺当日办结。

●对持原《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《抵押他项权证》申请办理的，由登记中心属地办证点负责办理，办理时限承诺3天内办结。

办理时限的压缩，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。

在存量房“带抵押过户”网签备案办理环节，住建部门依托电子签章、人脸识别、区块链等技术，利用当前住建部门已经运行成熟的全流程一体服务平台“昆明市存量房交易服务平台”为买卖双方的网签备案需求提供最大助力，促使买卖双方在买卖合同网签备案环节实现网上办、掌上办、就近办、自助办、异地办、即时办、不见面办。

买方办好贷款后

房款划至卖方贷款和个人账户

在启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议。约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。拓宽融资渠道，缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题，让群众资金更自由、置业更便利。

据了解，“带抵过户”便民模式通过信息共享在原住建、税务和登记3部门联审联办的基础上，创新增加房屋所有权转移登记 新设抵押权首次登记 原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，实现多个登记事项同时受理、同步办理、一并登记。

通过合并登记缩短了业务办理之间的空档期，降低二手房交易风险。银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管，如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的，登记机构及时退件，避免了双方发生资金纠纷，提高了二手房交易效率，保障了不动产交易安全。同时，住建部门在网签备案环节利用电子签章、人脸识别、区块链等技术，也有效保障交易安全，降低交易风险。

该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。

●如何办理？●

1.建行二手房“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件

●卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。

●买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

●办理“带抵转让”个人再交易住房贷款，卖方需提供原贷款的借款合同，所售房屋《不动产权证》，所售房屋《不动产登记结果信息查询表》。

●买方需提供身份证件，婚姻情况证明，还款能力证明，购房首付款证明材料，建行储蓄卡（一类账户），与售房人签订的合法、有效的住房交易合同或协议以及其他需要提交的材料。

2.哪里可以办？

目前，该业务可在昆明主城五区（含开发度假区）范围内办理“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

3.办理该业务的流程步骤为

●卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款：卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

●银行向产权交易部门申请抵押状态下进行网签：抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案。

●转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记：抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记 新设抵押权首次登记 原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权。

●银行放款：银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

春城晚报-开屏新闻记者 钟国华 文 龙宇丹 摄

责编 易科彦

校对 袁旭

审核 何晓宇

终审 刘超