昆明空港片区待建待售住宅数量惊人，房价将长期维持低位

前段时间，空港经济区发布了2022年第三季度存量住宅用地信息报告。根据这份报告，截至2022年9月，空港经济区共有存量住宅用地43宗，总面积约4641亩。

昆明各区存量住宅用地情况（截至2022年9月）

所谓存量住宅用地，是指已经出让，但还没有动工开发，或者已动工但尚未竣工的土地，空港经济区存量住宅用地中未动工面积约2044亩，已动工未竣工面积约2597亩。在已动工但未竣工的住宅开发用地中，尚未销售的房屋的土地面积占比很高，有2294亩。

这也就是说，在整个空港经济区，已经出让但还没有开始销售房屋的土地面积有4338亩，占存量住宅用地的93.5%，意味着近些年空港片区出让的住宅用地中，仅有不足10%的土地已动工并开始销售房屋，其余9成以上将在未来投入市场。

这么多存量尚未销售的住宅用地能开发多少住宅呢？空港片区的容积率相对主城核心区比较低，如果按2.8的容积率计算，4338亩土地理论上可开发800万平米住宅，差不多是前几年昆明一年的住宅销量。

空港经济区为什么存量住宅用地这么多？这是因为近几年空港片区一直是昆明供地大户，而且每次供应都是大宗土地，所以存量用地就很多，共有43宗。

我们来看一下空港经济区这43宗土地具体都是什么情况：

大板桥一带存量情况

在大板桥一带总共有8宗存量土地，分别是云南滇中保障房建设有限公司的5宗土地，以及昆明东玺房地产开发有限公司的3宗土地。

东玺地产是东原地产全资控股的子公司，这3宗存量土地即东原启城项目。根据公告披露的信息，东原启城这3宗地的建设状态都是已动工未竣工，总规模约275亩，未销售土地面积约160亩。

杉松园一带存量情况

杉松园片区共有14宗存量住宅用地，分别为云南滇府房地产开发有限公司的9宗、昆明博创房地产开发有限公司的2宗、公租房项目的2宗和长水航城的1宗。

云南滇府房地产是滇中城投旗下的子公司，2019年1月滇中城投在杉松园拿下13宗共计876亩土地，地块编号为DTCKG2018-012-A1~A13。后来滇中城投在这876亩土地上引入首创集团合作开发，即后来的首创·誉华洲项目。

滇中城投当时拿下的13宗土地中，编号DTCKG2018-012-A1~A9的9宗地为城镇住宅用地，面积约593.9亩。目前A4、A5、A7的建设状态为已动工未竣工，其他地块则均是未动工，已动工部分面积约277亩，已动工未销售房屋土地面积约232亩。

博创地产是金地和平安不动产联合成立的公司，博创的2宗地即金地·云溪九境项目，目前这2宗地是已动工未竣工的状态，这2宗地规模约471亩，未销售面积同样是471亩。

当然金地云溪九境其实已经在今年7月拿证开售，估计是三季度空港经济区统计存量住宅用地情况的时候，云溪九境的销售信息还未备案。

长水航城的KCK2011-20地块属于韶华里，建设状态是已动工未竣工，这宗地规模约104亩，未销售面积约53亩。

长水航城锦葵苑一带存量情况

长水航城锦葵苑一带有3宗存量住宅用地，都处于未动工的状态，分别归属于长水航城开发建设有限公司和云南龙宇地产。

长水航城的2宗地是长水航城后续住宅地块，目前还未开发，不过已经在2020年发布过行政审批公示。

龙宇地产是润城的开发商，这宗地在2011年就已经拿下，但现在还是未动工状态，据当时龙宇地产介绍，该地块作为新机场的配套建设，住宅部分为机场职工住宅，不对外销售。

空港产业园理工大津桥学院一带存量情况

空港产业园区理工大津桥学院北侧一带有4宗存量住宅用地，都归属于昆明空港投资开发集团有限公司。

昆明空港投资开发集团有限公司成立于2008年，是滇中新区管委会出资并直接管理的投融资主体和经营实体，开发过空港佳苑、花漾城、铂港·现代广场等项目。

这4宗存量住宅用地即花漾城项目，其中北侧两宗已动工未竣工，南侧两宗则尚未动工，4宗地总规模约972亩。

小哨新城招商依云国际一带存量情况

小哨新城招商依云国际一带共有16宗存量住宅用地，分别归属于云南盛商房地产开发有限公司、云南滇中城投恒居置业开发有限公司和滇中嘉源投资发展有限公司。

云南盛商房地产开发有限公司是招商蛇口旗下子公司，招商蛇口这9宗存量住宅用地属于招商·依云国际项目。

2019年10月9日，招商蛇口在小哨竞得26宗共计1690亩土地，26宗土地中住宅用地有9宗，面积约818亩。

目前这9宗地中有5宗处于未动工状态，另外4宗已动工未竣工，已动工部分面积约366亩，其中未售面积约274亩。

云南滇中城投恒居置业是滇中城投全资控股的子公司，恒居置业这5宗地于2020年12月16日以底价竞得，但拿地之后一直没有启动建设，直到现在也是未动工状态。

去年7月，恒居置业曾有意引入战略合作伙伴，但引入战投一事后来并无结果。到今年7月恒居置业又发布过这5宗地的设计和造价咨询服务招标公告，并且已经有设计单位中标，看来是有意亲自下场开发。

滇中嘉源投资发展有限公司是滇中产业发展集团全资控股的子公司，嘉源投资这2宗地于2020年9月30日底价出让，当时与这两块住宅用地一起打包出让的还有两块商业用地，土地出让文件中提到土地竞得者需在2个月内动工建设，而目前这两块地的状况还是未动工。

金地九溪云境已经在建在售

当然上述信息由于统计滞后，和空港区最新开发状况有所不同，有些地块实际上已经动工并开始销售，但总体来说，空港片区尚未进入开发销售状态的住宅用地怎么也要在4000亩以上。

空港片区这么多存量住宅用地，可供应住宅多达七八百万平方米，意味着即使空港区暂时不再出让住宅用地，存量用地也要很多年才能消化得了，同时也意味着，空港片区将长期成为昆明房价洼地。