烫平房地产泡沫救楼市 昆明真的要征收空置税？

房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来空置的。最近，原住建部副部长仇保兴表示：“中国房屋空置率比较高，像鄂尔多斯的空置率竟然高达70%，北京空置率也在10%～20%左右。”

因此，仇保兴的建议是：征收空置税，从而烫平房地产泡沫！他认为，房地产税应该分为四个税种征收，分别为消费税、流转税、空置税和物业税。话语一出，一石激起千层浪。

昆明市的房屋空置情况

关于住房空置率，有水电费测量、民间抽样调查、亮灯测试等多种版本，不同版本宣称的空置率水平其实存在较大的差距。那么昆明的住房空置率真实情况到底有多高？是否真有传说的20%-40%之巨?

根据今年中国房地产报的定向调查报告显示：目前我国一线城市的空置率在22%左右，二线城市在24%左右。作为一个二线城市的昆明，空置率几乎都超过20%，在昆明的呈贡片区，房屋空置率更是接近40%，并且相同楼盘内，不同楼栋间的空置情况也是大相径庭。

毫无疑问，人口的增加势必会拉动住房市场的需求，正常情况下，昆明市一年售出的商品房数量在11—13万套，对比于人口的年增长，可以发现，昆明的房屋增长远远地超过了人口增长，因此，空置率高也就不奇怪了。

不仅如此，根据相关数据统计，2018年云南省高校有近20.5万毕业生，超8成在昆明就业，应届毕业生虽说很少有一毕业就买房，但肯定会一毕业就租房，这一群体在提高昆明住宅“亮灯率”上发挥了很大作用。

昆明房屋空置原因其实很复杂

对于城市发展出现的这些高空置率问题，原因其实是很复杂的。

昆明的空置情况有其特殊性，市场上存在由于住房市场开发、销售和出租的客观规律形成的空置。同时，昆明市人口流动性大，也容易造成人口流动、职住分离造成的空置。另外还存在昆明房价持续上涨背景下，投资和投机所造成的住房空置。

此外，在没有空置税、房产持有税的条件下，并非持有空置住房就真的没有成本，实际上成本仍极为高昂。住房所有者如果将空置的住房转售，对于房屋的折旧其实也很严重，对于住房所有者来说，如果租金不容乐观，其实收益也是很不理想的。

在更多情况下，空置住房持有者仍需要按月偿还住房按揭贷款本息，经济负担已经非常沉重。而之所以选择将住房空置，其主要原因是交通、公共基础设施较差，例如：尽管地铁开通了，但呈贡对于在主城区的人来说，通勤距离依旧偏远。这一类住房不仅难以用于正常居住生活，租金又低至无法补偿建筑及装修设施的折旧。同时，这些空置住房伴随着房价的高涨，未来其实存在很大的升值空间。因此，房主多半选择空置等待升值。

据相关人士分析：“由于这部分空置住房自住和出租均存在现实困难，无论是否开征空置税，都难以提高这些闲置住房的利用效率。”

房地产税种有待调整

此外，征收空置税的难点还体现在税种的调整上。毕竟，当前的房地产税收结构还面临着重复征税的问题。

我国房地产税征收始于1951年，主要涉及房产税和城镇土地使用税，后来逐步扩大到包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

中国财政科学研究院专家表示：“我国目前可在市场上流动的土地都是国家所有，但房地产开发商在拿地时，其实已经缴纳了土地出让的相关税费，若是再对房屋所有者征收相关费用，的确有重复征税之嫌。”

因此，也有业内人士据此建议：“设置空置税并不是增加一个房地产税税种，而是从结构上进行调整，这样才是合理的。

业内人士指出：“开征住房空置税，并设置随住房空置时间累增的税率，以此将空置的存量住房逼入市场，从而有效增加住房供给。相较于涉及面较广的房产税，征收空置税会是一个更好的选择。”

官方鉴定难 楼市水太深

征收空置税可以敦促开发商和房屋所有人像市场释放更多的存量租住房源，加大供应，不仅可以平抑房租价格，还可能起到防止房价上涨的作用，可谓“一石二鸟”。但为什么迟迟不开征空置税了？

是经验不足吗？没经验，可以借鉴嘛，欧美国家在征收空置税方面的经验已经很成熟了，有很多现成的经验借鉴，甚至都可以直接拿过来用。

相关业内人士表示：“房价要真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，这个僵持局面必须得有一个办法解决，商业银行在这个时候必须有一些操作办法。”一切都是一个“利”字，毕竟楼市捆绑了太多人的利益——开发商、银行、政府、你和我。

除此之外，虽然空置税有望打击炒房、囤房，释放存量、活跃市场，且空置率、空置税也并非首次在我国提及，但如何界定“空置”仍然是一个难题。

一处完整的商品房空置多少天以上才算应征空置税？如果是达到连续半年不住才算空置，那人家半年内去住个一天怎么算？

有人说以电表为准，半年或一年电表不转就是空置。但其实这一点要处理一下实在太容易了，里边连上个电器就能避开交税。还有人说靠居委会去监督，那更不靠谱，能一年到头地人肉监督吗？当居委会和房主的说法不一致，谁去仲裁？凭什么依据下结论？

作为“烫平房地产泡沫”的重要武器再次被提起的“空置税”目前也还仅停留在“说说”的层面上，如果有一天官方真的做起了房屋空置的官方界定调查，再来提空置税也不迟，毕竟这是征税前最基础的工作之一。