首套房贷利率3.95% 二套房首付三成 释放什么信号？

9月30日，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

近日，昆明多家中介发布消息，部分国有大行及股份制银行将首套房贷利率下降至3.95%，二套房首付降至三成。

也就是说，现在购买商品房，首套房能享受LPR减35个基点的利率，不管未来LPR如何变化，减35个基点的优惠一直都能享受。而且从长期来看，LPR只会继续走低。

从楼市现状看，直击昆明楼市判断，首套房贷利率可能还会继续调整，有可能会进一步下探至3.6%-3.7%。

需要注意的是，下调首套房利率下限是阶段性执行，且在2022年底前，目前享受史上最低房贷利率窗口期只剩两个多月。

昆明楼市现状是为了孩子上学买房和改善型置业的相对多一些，自住型置业和刚需、刚改都在观望。一是怕跌，看不到房价上涨的希望，不敢轻易出手。二是疫情影响，挣不到钱。据清华大学统计数据，仅2022年上半年，全国就有46万家公司宣布倒闭，其中有310万左右的个体工商户注销，可以看出背后的失业有多庞大。

首套房贷利率不断下探，有利于刺激刚需买房。现在楼市两级分化明显，高端物业价格坚挺，但大部分楼盘都降价了，捡便宜的机会很多。房贷利率降至历史最低，进一步降低购房成本，刚需购房压力大幅降低。对于拥有一套住房且贷款已结清的刚改家庭，现在买房也可以按照首套房利率购房。

随着家庭资产增加，以及家庭成员的增加，业主对居住空间的需求越来越高。买房较早或选择老小区作为过渡的群体，因小区环境不太好，往往存在停车位不足、人车不分流、物业服务水平不高等情况，经济条件好了也会考虑换房。

近两年楼市成交结构变化，也反映出购房者更加看重舒适居住空间的市场需求。简单来说，就是只要经济条件允许，所有人都有改善需求。目前约有10%的群体已经成功改善，90%的人群还有改善需求，改善型置业还有很大的空间。

二套房首付降至三成，再次向改善型置业者传递出利好信息。此前被“高单价、高首付比例”劝退的刚改群体，年底前购房机会来了。

二套房贷利率相比前两年，今年4.9%的利率还是有优势的。房贷利率一次次下调，对于前两年高位站岗的购房者来说，就是一顿顿暴击。调控政策也鼓励卖一买一，鼓励业主置换更优质的资产，满足合理的改善性需求。

楼市一系列的调控将刺激刚需买房，激活更多的改善，吸引手里有闲钱的人置业，把资金引入楼市。有专家指出，当前房贷“低利率”时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。