首付2成、利率最低4.8% 昆明买房窗口期到了？

近日，全国两会拉开了序幕，关于房地产的相关报告和提案陆续披露，为楼市再次定调。

政府工作报告指出要“继续保障好群众住房需求”，3月4日央行、银保监会也提出“要合理满足新市民购房贷款需求，支持住房租赁市场健康发展”。

很明显，楼市预期在持续改善，同时对于住房需求的支持与保障也正“落到实处”。

自开年以来，楼市利好消息便一个接一个，全国多城相继出台政策，除放松限购限贷外，还在降低首付比例、下调房贷利率、增加公积金贷款额度等方面做出了一系列调整。

瞬间，2成首付、低利率浪潮席卷全国，朋友圈全是“把握购房窗口期”的忠告与鞭策，昆明也不例外。

自开年以来，昆明房贷利率持续下调，从开年的首套5.2%、5.3%下调到如今的4.9%，甚至有网友称首套利率已低至4.7%，“4.6%也不远了”。

购房群截图

实际情况究竟如何？血拼姐统计了昆明主流银行3月房贷利率，以供参考。

目前大部分主流银行房贷利率为首套房4.9%，二套房5.2%，部分银行如光大银行、华夏银行、恒丰银行等首套房贷款利率可以到4.8%-4.88%。

放款时间上，对于资质良好的客户，从提交资料到放款一般1至2周，最快两三天便可审核通过。

首付比例方面，绝大部分银行均表示目前对于资质良好的客户，首套房可以做到20%的首付，二套房首付比例仍为45%。

首套利率4.9%确实已成为普遍现象，且相较于1月5.15%-5.5%的利率，跌了不少。各大楼盘亦是争相打出广告吸引客户上车。

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照这种势头继续下去，距离4.7%，似乎也不远了？当下确实是买房窗口期吗？

不可否认，首付、房贷利率双降，对市场来说，确实是一个有力刺激。

对购房者而言，首付降低意味着上车门槛降低，房贷利率下调意味着贷款减少。

以一套100㎡、15000元/㎡单价的房子为例，按照贷款30年、等额本息计算，首付20% 利率4.9%，相较于首付30% 利率5.15%，整整少了15万首付，上车门槛降了一大截；相较于首付20% 利率5.15%，月供少了183.59元，30年下来可以少还6.6万贷款。

在首付比例不变的前提下，利率降低是绝对的利好；若首付比例为变量，那除了首付金额降低，贷款金额与月供也将随之提升；若二者均为变量同时降低，综合来看也是一大利好，且利好人群更多了。

对开发商而言，信贷环境宽松，利于加快市场量价修复，加速库存去化与现金回流。

去年受疫情及政策调控影响，昆明房价和销量自下半年来持续下跌，供需两端受创，市场交易明显活力不足。

图源：锐理数据

除此之外，2021年昆明房地产开发投资额同比负增长，土地市场供销量同比大幅下降，成交量缩价涨，此时从信贷上刺激观望/潜在客群上车，促进销售，无异于给楼市来了一针“强心剂”。

房贷首付和利率降了，不少人忙着高兴的同时，也产生了诸多顾虑：

房地产市场真那么差了吗，需要“下猛药”来刺激？利率降了房价是不是要涨了？还有人提出“房价依然高，工资依然低，降了也是杯水车薪”。

首先，任何调控和政策都必须是在满足“房住不炒”的前提下，平稳持续。

两会上政府工作报告说，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

对于昆明而言，房地产行业在经济发展中占有相当重要的位置，牵扯着众多上下游产业链，在遭受阵痛之后，信贷环境的宽松既是市场宏观环境所趋，亦是昆明自身市场情况决定的，目的在于稳定地持续提振市场信心，逐步恢复元气。

其次，房地产市场处于维稳 提振的关键期，双降不会带来房价大涨。

不可否认，昆明是一个对房地产依赖程度很高的城市，在长久以来的发展中通过城市化不断做大做强首府首位度，土地财政—基建开发—房价上涨的发展模式走到一定程度后，一经波动，楼市便开始表现不振，陷入以价换量的恶性循环。这时候从金融上支持更多刚需买房，出台相关政策吸引人才落户，本质上都是在增强楼市信心，稳定城市发展，但这不会、也不能刺激房价大涨或大跌，且房价波动过大往往是不健康的表现，对于市场预期容易起到负面影响。

虽然3月昆明已有一波楼盘宣称涨价，但实际了解后发现，真正涨的并不多，大部分还是营销手段，有变动的也多是收回优惠或价格微调，对整体房价没有太大影响。

最后，房价与收入的矛盾绝非降首付与利率可以化解，优化产业结构，增强经济发展动能，加快保障性住房建设与租购并举，让更多低收入群体也能上车，才是从更本质上满足购房者的合理住房需求。

写在最后，

对于购房者来说，这确实可以说是一个买房窗口期，刚需客群抓住时机上车，改善客群的置换需求也能在更大范围内得到满足。

对于昆明来说，这一举措亦或许是良性循环、健康发展的开端，至于未来如何从根本上增强购房信心，提升经济发展与收入水平，我们依旧充满期待。

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