房贷利率即将调整，明年能省多少月供？

好消息！

那些房贷重定价日（利率调整日）为每年1月1日的购房者，将会省下一笔利息。

这就好比银行向广大房贷用户提前发了一个春节红包。

根据12月20日央行最新发布的LPR显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

虽然自今年8月以来，LPR已经维持5个月没有变化，但相比去年12月的5年期以上LPR（4.65%），还是下降了0.35个百分点。

图源央行官网

从实际来看，本次LPR的发布，对市场影响相对较大。特别是一些存量房贷用户，会带来直接的实惠。

通常情况下，银行办理房贷时会设定一个利率调整的重定价日，利率调整并不会跟随每月LPR变动而变化，而是要到每年的重定价日才会做相应的调整。

银行为了方便计算利息，一般会将重定价日设定为房贷的放款日，或者是每年的1月1日（具体以房贷合同为准），因此，房贷重定价日为每年1月1日的房贷用户，利率调整时参照的就是上年12月的5年期LPR。

以此来算，浮动利率调整参照本次最新公布的LPR，意味着2023年首批迎来利率调整的房贷用户，LPR将下调0.35个百分点。

而对于重定价日设定为放款日的房贷用户，每年的房贷利率调整，则以重定价日最近月份公布的LPR为参照进行调整。

这里面根据LPR公布的先后，会有两种情况：

一种是，参照重定价日上个月的LPR来做调整。比如，房贷重定价日为4月15日，那么，由于4月份的LPR要到20日前后才公布，在实际利率调整时，会以3月份公布的LPR作为调整依据。

另一种是，参照重定价日当月的LPR来调整。比如，房贷重定价日为4月25日，由于4月份的LPR已经公布，在利率调整时，会以4月最新公布的LPR来作为调整的依据。

既然重定价日为1月1日的房贷用户，即将迎来利率下调的利好，那么，具体能省多少钱呢？

我们以100万商贷，等额本息还款30年，基点为0计算，2022年1月1日房贷利率调整后，还贷周期总利息为856293元，月供5156元。

而到2023年1月1日房贷利率调整后，还贷周期总利息为781537元，月供为4949元。

两相对比，还款周期内总利息节省约7.47万元，月供减少约207元。

也就是说，随着本次12月LPR的公布，贷款额100万，在1月1日进行利率调整的这一拨房贷用户，每月能省下约207元的利息。

虽然不多，但银行白给的，咱也不能不要，对吧。

虽然本次LPR仅对重定价日为每年1月1日的房贷用户具有参考意义，且能实际的带来相应的房贷利率下调。

但从整体房贷利率的走势来看，后续利率调整的房贷用户，或许也能享受到相应的实惠。

根据央行官网每月发布的LPR数据，目前5年期以上4.3%的LPR，已是今年以来的最低水平，也是房贷利率转换为LPR 基点数的方式之后，LPR的历史新低。

昆明楼市整理/制图

回顾利率的变动情况，其实今年LPR已经下调三次：

2022年1月20日，1年期LPR下调至3.7%，5年期LPR下调至4.6%；

2022年5月20日，1年期LPR保持不变，5年期LPR下调至4.45%；

2022年8月22日，1年期LPR下调至3.65%，5年期LPR下调至4.3%；

但实际上，按照此前“首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”，以及“符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限”等政策的要求，昆明新发放贷款的实际利率，要比当前的LPR低得多。

在目前的昆明新房市场，针对符合要求的优质客户，银行实际给到的首套房贷利率最低3.95%，而二套房贷利率普遍在4.9%。

图源融360数字科技研究院

对于“符合条件的城市自主决定新发放首套房贷利率下限”的政策，在此前央行发布的专栏文章中明确表示：这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

图源央行官微

也就意味着，地方对于新发放首套房贷利率下限的自主决定权，将会被收回。

不过，结合上周中央经济工作会议释放出的信号，在着力改善预期，扩大有效需求，推动经济运行总体回升的背景下，相应的金融政策仍有进一步发挥的空间。

当然，无论当前利率如何优惠，最大的受益群体，仍然是新申办房贷的购房群体，这是由利用利率优惠鼓励住房消费的政策导向所决定的。

对于之前买房利率高位站岗的购房群体来说，到重定价日虽然LPR会跟随调整，但这样的调整幅度显然有些杯水车薪。

因此，众多利率高位站岗的购房者，比较关心到底有没有降低利率的有效办法。

从实操来看，提前/部分提前还款，是一种比较干脆的方式，但非常考验个人的资金实力。

而且，部分提前还款的方式，在昆明目前仅建设银行、工商银行等少数银行支持。

相对比较可靠的方式，是将商贷转公积金/组合贷。

只是，公积金贷款有相应的资格和门槛限制，不一定所有人都符合商贷转公积金/组合贷的要求。

当然，如果有置换需求，或者准备卖房，那么，直接办带抵押过户即可。在昆明，目前建设银行已开展此项业务，而且已有成功办理的案例。

图源昆明规划建设

至于，很多人讨论的“抵押房产，办经营贷”的操作，则不可取，会有违规转贷的风险。

就在昨日（12月20日），银保监会发布的《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》中明确提到，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险（具体可以查看今日另外推送的内容）。

总而言之，对于降低存量房贷利率这件事情，还是要客观、理性地看待，根据个人情况，选取比较安全、靠谱且适合自己的方式，切忌盲目跟风、病急乱投医，以免得不偿失。