昆明上半年楼市报告：供销降至5年来最低位，住宅均价微跌15元

昨日晚间，克而瑞发布昆明2022年房地产市场上半年报。用报告中的一句话总结昆明今年上半年房地产市场，就是“买卖双方疲软，各物业供销量价均齐齐下滑。”

横盘期当前，住宅市场上半年供、销持续低位运行，均创下了近五年来的最低水平。不过价格倒是相对坚挺，均价去到14021元/平，与去年下半年相比，每平仅微降15元；商办市场，办公供应急剧收缩，受到主力项目支撑，爆发一波小高潮；公寓和商业市场，则表现疲软，商业库存已高达117.5个月，需要近10年才能全部卖完。

昆明主城近年住宅供销变化走势（数据来源克而瑞）

先看住宅市场。

2022年上半年，昆明商品住宅供销面积平均下滑近5成，至历史冰点水平。其中，住宅上半年供应206万方，环比去年下半年的336万方供应量，下滑近4成；与去年同期的435万方相比，跌势更为明显，降幅达5成；

随着供应一同减少的，还有成交面积。昆明今年上半年累计销售218万方住宅，较去年下半年下滑约27%，同比下滑约43%。

不过，从上述数据中，还是可以看到两个信号。一是进入到今年以后，虽然微弱，但出现了供小于求的现象，说明住宅市场库存去化的速度在提升；二是住宅销售均价从去年底时的14036元/平，到如今的14021元/平，整体趋平，似乎已经有止跌迹象。

2021.7-2022.6商品住宅供销量价及库存月度走势（数据来源克而瑞）

细看住宅上半年每个月的成交数据表现。

上半年以来，1月以价换量，新房成交价格降至12510元/平低点，成交量也达到47.14万方；进入到2月以后新房均价提升至1.47万/平后便进入盘整期，虽然随后每个月均价都有200元左右的回落，但供应和成交仍然在低位运行，市场对于降价的策略反应平淡；直至6月才迎来一波小高潮，供应量较5月增加27万方，翻了一倍多，成交量提升了2万方，均价亦同样较5月上涨546元/平。

时至5月，央行发布新一期LPR利率。5年期LPR下调15个基点至4.45%，随后昆明房贷利率松绑，首套房贷利率最低可下调至4.25% 省内客户二套房首付低至3成。对楼市成交刺激作用明显。

值得注意的是，截止6月结束，昆明主城住宅库存已然攀升至954.24万方，按照过去一年的销售情况推算，去化周期达22.2个月。这也说明了房价依然缺乏上涨动力，下半年或者延续至明年初，昆明住宅均价或许会一直维持在1.4万/平的水平线上徘徊。

昆明主城各区住宅成交情况（数据来源克而瑞）

上半年中，住宅成交仍以高层为主。主城销售面积最大的三个区域为官渡区、五华区和呈贡区，分别完成54.79万方、37.9万方和31.37万方的住宅销售。

而就供应来说。官渡区地产项目密集，因此在上半年供应了57万方住宅，西山区紧随其后供应了52.11万方住宅，盘龙区供应了39.62万方住宅。

结合各区住宅供销量对比可以看到，除了官渡区“高进高出”的高流动性外，西山区和盘龙区的供应都明显小于销售，未来将会带来一定的库存去化压力。

2022年上半年各区住宅存量分布图（数据来源克而瑞）

在各区存量分布图中，这个数字更为形象。截止6月，住宅去存前三区域就是官渡（251.71万方）、盘龙（199.93万方）和西山（184.7万方）。

但在主城五区同样的“库存压力”之下，却各有各的烦恼。按照住宅存量物业类型来看，目前主城高层住宅压力较大的区域为官渡、盘龙和西山；洋房库存压力较大的区域为呈贡、官渡和西山；而别墅库存压力最大的则是官渡、西山和呈贡。

昆明办公市场供销量价变化（数据来源克而瑞）

其次，看主城所有商品房物业类型中唯一爆发小高潮的办公市场。

今年上半年，办公成交约14.19万方，高于2021和2020年的同期水平；并且成交均价为11501元/平，环比上涨49%，同比上涨23%，同时供应急剧收缩至0.2万方，这对于当前高挺的库存量来说，有一定帮助。

不过，办公市场的此次“逆袭”具有一定偶然性。据悉，今年上半年主要是受到了中建龙熙壹号的单个项目带动，该项为三峡大厦代建工程，后期会有政府回购。所以办公市场根源上的高库存问题仍然严峻。

截止6月，昆明办公市场总存量为283.39万方，按照当前的销售速度，需要98.1个月（约8年）才能消化完。

昆明公寓市场供销量价变化（数据来源克而瑞）

公寓市场。上半年供应26.26万方，成交36.85万方，基本与去年同期变化一致。不过均价仅为7167元/平，可以看出仍然在做以价换量的思路。市场上此前还有不少6字头、5字头甚至4字头的公寓促销信息。与之形成鲜明对比的，是仍然高达34.6个月（约2.9年）的公寓去化周期。

昆明商业市场供销量价变化（数据来源克而瑞）

最后是看昆明商品房市场中去化压力最大的——商业部分。

今年上半年，昆明商业呈供小于求的供销状态。累积供应9.7万方，销售24.81万方，环比小幅下降24%，却比去年同期小幅上升18%，成交均价11216元/平环比去年下半年，每平涨了约807元，涨幅约8%。

商业市场此次价格上涨，与办公市场类似，是受到高价项目拉动作用引起的。今年上半年龙湖天璞、锦麟天序等改善项目供货，带动平均价格上扬。

但回归到现实层面。据克而瑞数据显示，尽管从2020年下半年开始，保持供小于求的状态么在进行着去化加速，但目前昆明商业市场总存量依然高达562.63万方，按照当前的销售速度，全部消化完还需要117.5个月，也就是9.79年。